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美国为老布什举行国葬


2018年12月16日 22:46

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  一个“被离职”地产操盘手的16年:加减杠杆的起落间 “燕郊类”城市就是赌场

  ■本报记者 王丽新

  2018年春日初至时,缺席陪伴孩子成长,疏于照顾父母,背着一个梦想奔走于多个钢筋水泥楼盘之间,用17年努力工作的杨庆,恰逢不惑之年,引咎离职了。

  当他再次听到老板指责称,“打折的房子你怎么还卖不出去”的时候,已经身居千亿房企一方诸侯的杨庆不想再用“市场下行期,买涨不买跌”等各种语言体系试图解释了,因为他知道,老板不想听,老板想要的只是销控表上的房源编号被一道道划掉,因为那意味着已经卖掉了,钱可以回到老板的口袋里了。

  “落袋为安”,是行业动荡期时,每一个老板心头那抹“急迫”。2018年,高杆杠运营累积多年的房地产行业,在去杠杆大势下,进入了“生死时期”。今年年初,在“裁员”年度大戏的大幕尚未拉开之时,“身先行”的房企就已经开始“拍戏”了。

  杨庆是今年第一波“被离职”的房地产职业经理人。16年房地产奋斗史,在他眼中,最大的喜悦来自于女儿骄傲地跟同学们说,“这是我爸爸盖的楼”。

  地产操盘手眼中的“加杠杆”

  17年前的夏天,那个怀揣梦想,刚刚大学毕业,背着一书包“未来”来到北京的少年杨庆,开始了某政府挂职人员的人生首份“工作”。一年之后,一个偶然的机会,杨庆进入了一家房地产公司,给一位新任高级副总裁做秘书,自此开始了“东跑西颠”的地产生涯。

  从副总裁秘书到北京某项目的客服经理、从销售经理到一方大员,杨庆仅用了6年时间。2006年,这家公司启动了全国化战略。彼时,2006年-2010年,是早期有实力的房企全国化布局的启动和扩张期,因为,这一批房企在积累去香港上市的筹码。

  杨庆抓住了这一波机会。但他没能来到更有潜力的城市。2008年,杨庆成为公司第二批外派人员,到东北某个城市主导重量级项目。他回忆称,当时当地市场特别差,销售压力非常大,去了不但要内部负责人事,还要外部负责市场、营销和政府打交道。

  庆幸的是,杨庆的心态比较好,再加上这本来就是他的家乡,大学也是在这里读的,甚至老婆也是这里遇见的。不得不说,杨庆对这个项目的各个方面进行了大刀阔斧的调整,最终也算达成所愿。

  在他看来,操盘一个市场下行期的项目,是挑战是压力,但获得的经验,也是财富。杨庆认为,在躺着卖房子的时代,房地产是没有营销的,真正的营销能力要从竞争的市场中修炼而来。

  值得关注的是,彼时,房企纷纷开启全国化战略布局,因握有大量土地储备和全国化的品牌影响力,一批房企先后登陆资本市场,地产行业加杠杆的指数不断攀升。杨庆看的很明白,他认为地产实际上是金融的分支,其本质不是用现金流来推动的。比如拿一块地的土地款,三分之一是自有资金,剩下的三分之二其实都是配资。整个链条加起来,加杠杆的比例小一点的可能是1:6,高的甚至达到1:9。

  三、四线城市的赌博式投资

  加上了杠杆的地产行业,如同插上翅膀,迅速起飞。伴随着这一波土地红利机遇,杨庆的公司拿地王眼都不眨,杨庆也迅速从管理一个项目,到一方“区首”,到城市公司总经理,再到集团总裁助理。在杨庆16年房地产奋斗史中,他曾目睹中国房地产商是如何利用从土地红利到人口红利,赚得“盆满钵满”得,也目睹了有些开发商又是如何踩错调控节奏,导致多年喘不过气,甚至遭到生死危机的。

  2013年,杨庆再一次接下了“临危受命”。这一次,他的担子更重了。2011年,北京限购,楼市一片哀鸿,在北京重仓土地的房企一时间几乎“团灭”。无奈之下,有些开发商在三、四线城市买了不少地,这些地很多都是协议买来的,有的项目在开发时受到了诸多阻碍,也有项目在没上市时,就面临着数亿元亏损的定局,这是已经算好的盘子,按着写好的剧本去完成,似乎就可以交差了。

  但杨庆的不甘心,让他拒绝了按照写好的剧本“演”。在他主导的几个项目中,有一个项目就是要亏损数亿元的“剧本项目”。“那一年春节回家前,我到处去见人,求指点迷津,整夜睡不着,想着如何破题“。杨庆表示,“某天夜里,灵光一现,我查找了这个城市10年的规划,这让我见到了一丝曙光。最终,项目按照新的城市规划,改变了层高,利润一举回正。”

  多年之后,他尚能回忆起这份“破题”的喜悦。正如多年之后,他依然能清晰地记得,当年他跟妻子带着女儿开车路过自己盖的楼盘时,跟妻子闲谈中称,“这是我盖的楼盘”,没想到刚刚会说话的女儿记住了,以后逢人便说,爸爸盖的楼很漂亮。

  没想到的是,三、四线城市是有些房企的“摇钱树”,却也是有些房企的“滑铁卢”。2011年前后重仓三、四线城市的房企,多数没有等到2016年以来的火爆,甚至由于过多布局三、四线城市,严重拖垮企业前进的脚步,个别在三、四线城市做高端改善项目的房企,更是曾一度陷入生死危机。

  杨庆称,中国的房地产市场中,有句话称,“四线城市叫火葬场”,像燕郊、海南这样的投机市场城市叫赌场,加减杠杆的起落间,涨得快,降得更快,有去无回的也快。“我外甥刚毕业,家里给了200万元,然后他买了四套房,加了大量杠杆,现在都还不起了。”房地产泡沫一旦被戳破,可能很多年都恢复不过来。

  杨庆也没有等到这些市场恢复过来,打折的房子也卖不出去了。不惑之年,他离开了“金融+杠杆”的房地产市场,庆幸的是,他没有像更多端着枸杞保温杯的,选择不多的中年人一样,他找到了事业的第二个起点。

  地产职业经理人离职的下一站

  杨庆离开后,没有复制职业生涯路径,没有再次选择进入一家房地产开发商。他进入了一家投资公司。

  在他看来,去杠杆的政策对地产行业有着巨大的影响力。实际上,踩不对调控政策的点,已经让不少房企付出了惨重的代价。更重要的是,房地产增量市场的“戏份”已经不多了,天花板就在那里,赛道已不在。下一个地产时代,不再是开发时代,而是资产运营的时代。

  用杨庆的话说,房地产的未来创新将来自于“地产+金融+产业+服务”,换句话说,当房地产市场进入“负周期”或者慢周期时,资产的增值涵盖不了融资成本的时候,在房地产领域,“金融+杠杆”是有危险的,资本金可能都会被吃掉。在房地产接下来的周期内,应该是“运营+杠杆”的时代,考虑好退出机制,通过后端运营提升价值,再退出换得收益。

  现在的杨庆,组织了一个40人左右的团队,以房地产基金的方式对一些项目进行投资,其中大多是股权投资,甚至控股控盘。在他看来,中国多数房地产基金公司的背景都是开发商的附属企业,资金多用于投资自身体系里的项目,甚至充当这些开发商变相表外融资的内部输血通道。

  但在真正的不动产投资领域里,资本加资产真正两方面属性都有的,且两方面能力都很明显很强的企业较少,现在在国内有,但都没做起来,也不是特别大。目前,杨庆的团队已经握手好几个投资项目,其母公司的业务管理规模也达到了800亿元,能给其提供很好的增信背书。

  杨庆称,“迈出这一步,是挑战,但也是我的机会”。或许,这也是今年大量被离职的地产职业经理人的事业第二路径。(文内杨庆为化名)

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  中新网上海12月11日电 题:青年科学家王岚峰:半道结缘结构生物学 幸运源自不断努力

  作者 郑莹莹

  年近40岁的王岚峰,并不是一个学霸,却是一个足够努力的人。他有一句座右铭:你可以不是最聪明的,但必须是最努力的。

  照着这句话,他在并不平顺的求学路上,闯出了一条科研小径,一步步地靠近自己的人生目标。

  王岚峰如今是中国科学院上海巴斯德研究所病原微生物致病机制的结构生物学研究组组长。他带领团队以结构生物学为切入点,研究目前威胁中国人口健康的头号病因之一——慢性乙肝,他希望通过系统的结构研究,阐明病毒持续感染的详细分子机制,寻找新靶点,进而研发新的靶向性药物,以治愈慢性乙肝。

  而一开始,王岚峰并不是“科班出身”。

  上世纪70年代末,他出生在山东滕州的一个小村庄,是家中最小的一个,他有4个姐姐。父亲在村里教书,对他亦是十分严格。年幼时,父亲意外事故致高位截瘫,家庭状况变得十分艰难,靠母亲带着姐姐们种地、种菜、养牲畜勉力支撑。

  王岚峰还记得他初中二年级时,学校交学费,别的同学都是大面额的钱,他却是一角、两角、五角的零钱叠在一块,“那时候才慢慢认识到,家里要供我上学,太不容易了。”他也常跟女儿提起这件事,去年的有一天,10岁的女儿突然跟他要个礼物——时光机。王岚峰问为什么,女儿说:“我想要穿越回您上学的时候,我有好多零花钱,想给您送点钱。”这件事把王岚峰感动哭了。

  除了家庭经济条件,王岚峰的求学路并不平坦。1997年,大学报考失利的他,被调剂到山东农业大学的兽医专业,这让他十分失落,“原想报考师范大学,将来像父亲一样做老师,所以起初很不想去上这所大学,但是我妈妈坚持认为,在农村考个大学已经很不容易了,如果复读,家里没有能力再多供我一年,所以就去了。”

  尽管在校期间,王岚峰依旧十分迷茫;毕业时,他选择了考研究生,去南京农业大学读动物生理生化专业。

王岚峰指导学生 张亨伟 摄王岚峰指导学生 张亨伟 摄

  真正改变他人生轨迹的是研究生期间的一场学术讲座。那天,学校的报告厅里被听报告的人挤得满满的,当王岚峰与同学从球场闻讯赶来时,已没地方坐了,他们站在最后一排的角落里,听了时任中国科学院生物物理研究所所长、中国科学院院士饶子和,讲述SARS期间他们研究组率先解析了该病毒主蛋白酶高分辨率晶体结构的研究工作。王岚峰说,“听完报告后,我顿时发现,太有意思了,这可能是我一直想找的东西,我已经很多年没有对一样东西有如此急迫的想法了。”

  于是,硕士快毕业的时候,他报考了饶子和院士的博士生。但第一年,他没有考上。

  失利后,他选择了直接北上,“我跟导师说,硕士毕业后我就不工作了,我就上您那去做实验。我什么都不要,我只是来学习的,我明年再考一次。”

  第二年,他如愿以偿地成为了饶子和院士的博士生。真正迈入科研的大门后,王岚峰才感觉到落差,面对从各大名校出来的尖子生,他说自己没法跟他们比聪明,能做的就是更努力。他成了实验室里出了名的“拼命三郎”,早上第一个到,晚上最后一个走,有时候为了尽快纯化出一批蛋白并筛选上晶体,甚至熬通宵做实验。

  彼时在结构生物学领域,他相当于从零起步,每个阶段的关键技术都不懂,怎样在短时间内弄明白这些且把课题做出来?他选择了“众览博学”:那时候实验室人多,每个方面都有做得很好的师兄或师姐,王岚峰就帮他们“打工”,来换取他们的直接经验,一样一样从零学起,最后将每个环节的技术逐一打通。

  这段努力摸索的时光,也让若干年后,王岚峰去美国加州大学圣地亚哥分校从事博士后研究工作时,能独当一面。

  那时他所去的美国实验室刚成立一年,导师是化学背景,生物学这块的实验体系是王岚峰一点一点从头建立起来的,“我什么都可以自己做,而且很快能做出来,这是因为前面四五年不断努力摸索,在那个阶段也许只有量变,但到了博士后期间产生了质变。”

  往回看,他说,“你努力了,将来总有一天,曾经的付出会加倍回报你。”

  2016年7月,王岚峰回到中国科学院上海巴斯德研究所工作,也算圆了自己20年前想做老师的梦想。

  来时路不易,前行倍珍惜。“科学这领域,我挺喜欢它的”,王岚峰说,“一旦有点小突破,会很有成就感,所得到的回报,远不是说多赚点钱就可以替代的。”

  王岚峰“努力的人生”还在继续,他希望自己下一步能以基础科学为依托,在应用领域有更多开拓。(完)


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